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Hasta el 28 de junio de 2013, la instalación de ascensores en comunidades de propietarios, como servicio de interés general, requería el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que además representaran las 3/5 partes de las cuotas de participación, si bien, cuando la finalidad era la supresión de barreras arquitectónicas solo era necesario el voto favorable de la mayoría de propietarios que representasen la mayoría de cuotas de participación.
Desde el 28 de junio de 2013, con las modificaciones introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, la instalación de ascensores en una comunidad de propietarios solo requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez represente la mayoría de cuotas de participación, como establece el art. 17.2 LPH: "Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación".
No obstante, conforme al artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, la instalación de ascensor tendrá carácter obligatorio por solicitud de los propietarios y sin acuerdo previo de la Junta de propietarios siempre que "el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes", no eliminando el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
La Ley de Propiedad horizontal (LPH) es clara en este aspecto: en caso de transmisión de un bien inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal el nuevo propietario respondería de las deudas mantenidas por el anterior con un límite.
Esta obligación para el nuevo vecino se deriva de lo establecido en el Artículo 9.1.e) de la citada ley, según el cual: " el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".
Hasta hace unos meses este límite sólo abarcaba la parte vencida del año actual y el año natural anterior, pero la última reforma de la LPH de junio de 2013 (Ley 8/2013) eleva el plazo para que el nuevo propietario responda de los pagos pendientes hasta el año actual y los tres anteriores, aumentando así la seguridad jurídica de las comunidades.
No obstante, para evitar sorpresas desagradables y proteger al adquirente, el citado artículo de la LPH también señala que: "en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión". Muy importante por lo tanto para el adquirente no renunciar a que se aporte esta certificación, pues es el modo de comprobar la existencia de deudas y de protegerse frente a las mismas.
Se trata de un documento que describe el edificio en general y cada piso o local en particular, indicando la extensión, planta, y los anejos, tales como plazas de garaje, buhardillas o trasteros.
En el título se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes.
El título suele contener, además, determinadas reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones, que forman los estatutos de la Comunidad.
Es importante conocer que sólo se pueden modificar los estatutos por unanimidad de todos los copropietarios. Así, por ejemplo, si en los estatutos se prohíbe utilizar las viviendas como oficinas abiertas al público, si algún vecino quiere abrir una consulta deberá conseguir la aprobación de todos los vecinos reunidos en Junta.
A la hora de adquirir una vivienda, conviene consultar en el Registro de la Propiedad el llamado "título constitutivo" de la propiedad horizontal de Tu Comunidad.
Además de los estatutos, el conjunto de propietarios pueden fijar normas que regulen la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (por ejemplo, fijando el horario de recogida de basuras).
Este tipo de normas también son de obligado cumplimiento, si bien para su modificación basta con el voto de la mayoría simple de los vecinos.
Las obligaciones más destacadas del propietario son, entre otras, las de:
El propietario del inmueble, deberá comunicar al Secretario o Administrador de la comunidad, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad.
A falta de esta comunicación, se puede tener por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar mencionado en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general de la misma, expresando la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por el Secretario, con el visto bueno del Presidente.
Los órganos de gobierno de la Comunidad son los siguientes:
Corresponde a la Junta de Propietarios:
La asistencia a la Junta de Propietarios puede ser personal o mediante representante legal. También cabe apoderar a otra persona, bastando para ello un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local pertenece pro indiviso (conjuntamente) a diferentes propietarios, éstos deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.
Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad (y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada), podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
El acta de la Junta debe reflejar los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías necesarias para lograr acuerdos.
La Junta de propietarios debe reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o si así lo solicita la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.
La convocatoria de las Juntas debe hacerla el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
La convocatoria debe contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y debe advertir, en tal caso, de la privación del derecho de voto a dichos propietarios.
Cualquier propietario puede pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; a tal efecto debe dirigir escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, quien debe incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurren, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se señalará una segunda convocatoria de la misma que se celebrará sin necesidad de que concurran los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación (sin sujeción a "quórum")
La Junta debe reunirse en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. Por ello, es habitual incluir tanto la primera como la segunda (con media hora de diferencia) en la misma citación.
La citación para la Junta ordinaria anual debe hacerse, cuando menos, con 6 días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
La Junta puede reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetan, entre otras, a las siguientes normas:
Cabe impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios ante los tribunales en los siguientes supuestos:
Sólo pueden impugnar judicialmente dichos acuerdos aquellos propietarios que hubiesen votado negativamente en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
El plazo para impugnar caduca a los 3 meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo caducará en 1 año.
Siempre resulta conveniente obtener el consejo de un abogado sobre la conveniencia o no de iniciar las correspondientes acciones legales así como de las particularidades que puede presentar el caso concreto.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios deben reflejarse en un libro de actas homologado por el Registrador de la Propiedad que corresponda al edificio.
El acta de cada reunión de la Junta de Propietarios debe expresar, al menos, lo siguiente:
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
El acta de las reuniones debe remitirse a los propietarios en el domicilio designado por éste, y a falta de designación, en el piso perteneciente a la Comunidad o en el tablón de anuncios.
Se pueden corregir los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la misma.
El secretario debe custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de 5 años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Es nombrado entre los distintos propietarios, mediante elección o, a falta de candidatos, mediante turno rotatorio o sorteo.
El nombramiento es obligatorio. Si el propietario designado no desea ser nombrado Presidente, podrá solicitar ante el Juzgado de Primera Instancia dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, ser relevado de tal obligación invocando para ello las razones que le asistan.
El juez, a través de un sencillo procedimiento designará al propietario que deberá sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a un nuevo nombramiento.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, sea imposible para la Junta designar al Presidente de la Comunidad.
El Presidente ostenta legalmente la representación de la Comunidad, tanto en un procedimiento judicial como fuera del mismo, en todos los asuntos que la afecten.
No es obligatorio nombrar vicepresidentes. En el caso de que se desee hacerlo, su nombramiento se realiza por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al vicepresidente, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.
Las funciones del Secretario y del Administrador son ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la existencia de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de Secretario y Administrador pueden acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador sólo puede ser ejercido por alguno de los propietarios o por un Administrador de Fincas.
Los designados pueden ser cesados en sus cargos antes del fin de su mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
Corresponde al Administrador realizar, además de todas aquellas que se le confieran por la Junta, las siguientes: